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多くの人が間違った不動産投資をしています - FXをはじめ株式・金・投資信託などいろいろな投資と情報

多くの人が間違った不動産投資をしています

不動産投資をしている人の95%は間違った投資をしています。

2000年に「金持ち父さん貧乏父さん」が発売されて日本でも不動産投資の人気が高まっています。しかし、多くの人が間違った不動産投資をしています。

① 一都三県で利回り10~12%の1棟マンションのフルローン(全額借入)投資
② 新築アパート投資、新築ワンルーム投資
③ 札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡あたりの地方都市で利回り11〜13%のフルローン投資

上記の投資法はすべて間違った投資法です。

最初の2〜3年はいいのですが、5年後、10年後に間違いなくキャッシュフローがマイナスになる不動産投資です。

「金持ち父さん貧乏父さん」の本で『資産は私のポケットにお金を入れてくれる。負債は私のポケットからお金をとっていく』

とありますが、

なぜ、上記の不動産投資は間違っているのか??

① 人口が安定している一都三県は不動産投資に適していると思いますが、フルローンで物件を買うエリアではありません。利回りが低いエリアなので自己資金3割は入れないとキャッシュフローが回りません。プロの不動産ファンドでも通常自己資金を3割、J-reitだと5割自己資金を入れて、東京の物件を買っているのです。全額借入などは危険極まりない投資法なのです。

② 『新築』は入居者には人気で、空室リスクもすくなく、いい投資と思えます。
しかし、『新築物件』は投資ではなく、あなたの「所有欲」を満足させているだけです。新築には建設・販売会社の利益がたっぷりのっています。売値の2割は業者の利益と思ったほうがいいでしょう。1億の新築マンションであれば、8000万円の価値、5000万円の新築マンションは4000万円の価値しかありません。

『いい投資とは買った瞬間に利益が出ている投資だ』
(「金持ち父さん貧乏父さん」より)

新築投資は『買った瞬間損失が出る投資』にしかなりません。1億円の新築マンションは勝った瞬間に2000万円の損失が確定するのです。決して投資と呼べる代物ではないのです。

③ 利回りが若干でる地方都市がいい、という意見もあります。
しかし地方都市は家賃が安く、家賃下落リスクもあります。また、建物が大きいため、固定資産税、修繕費などのランニングコストが割高です。その辺のリスクを考えると、利回り11〜13%というのはあまりいい利回りとは言えません。

それでは10年後も20年後もキャッシュが出続ける不動産投資、というのはあるのでしょうか。




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